Lorsque l’on souhaite vendre ou acheter une maison, vous devez avoir la certitude que le bien immobilier soit sécurisé sur le plan financier. C’est aussi l’une des garanties pour être bien chez soi plus tard. Ainsi, pour marquer l’engagement des deux parties, et dans l’attente de la signature de l’acte définitif, il est possible de signer un compromis ou une promesse de vente. 

Mais en quoi ces deux documents sont-ils différents ? Nous vous en disons plus dans cet article.

Compromis et promesse : deux contrats d’avant-vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont les deux principales variantes de contrat permettant de formaliser une transaction immobilière pour la première fois. Ils précèdent la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

La rédaction de ce document intervient typiquement après l’acceptation d’une offre d’achat par le vendeur. Le contrat précise les droits et obligations de chaque partie et peut être réalisé par :

• un promoteur fiable qui sera en charge de la vente ;
• le notaire lui-même ;
• acte sous seing privé (c’est-à-dire de particulier à particulier, sans l’aide d’un professionnel).

En quoi consiste un compromis de vente ?

Dans le cadre d’un compromis de vente, l’acquéreur et le vendeur s’engagent tous les deux à faire aboutir la transaction. Seules certaines hypothèses permettent l’annulation de la vente, dont notamment :

• l’exercice de son droit de rétractation par l’acquéreur ;
• la non-réalisation de l’une des conditions suspensives prévues au contrat, comme la non-obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.

Le compromis de vente est un contrat de vente dit « synallagmatique » : il engage les deux parties à égalité. Si le vendeur ou l’acheteur souhaitent rompre leur engagement en dehors des cas autorisés au contrat, ils s’exposent à un recours en justice et au paiement de dommages et intérêts.

Le versement d’un dépôt de garantie est généralement exigé par le vendeur au moment de la signature du compromis de vente. Il est fixé librement et compris entre 5 et 10% du montant de la transaction.

En quoi consiste une promesse de vente ?

La promesse de vente, par opposition, est dite « unilatérale ». Elle engage uniquement le vendeur et le contraint notamment à immobiliser le bien au profit de l’acquéreur pendant une période déterminée.

L’acquéreur, en ce qui le concerne, dispose d’une option d’achat pendant cette période. Il n’est pas tenu de donner suite à la transaction, mais s’en réserve simplement le droit. Il verse en contrepartie au vendeur une indemnité d’immobilisation dont le montant s’élève généralement à 10% du prix du bien.

L’acquéreur peut finalement choisir d’exercer son option d’achat, et donc acheter le bien. Il peut également se désister s’il change d’avis : dans ce cas, l’indemnité versée au vendeur lui reste acquise et tient lieu d’indemnisation.

Compromis, promesse : quels points communs ?

Le compromis et la promesse doivent indiquer :

• le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acquéreur ;
• l’identité des deux parties ;
• un descriptif complet du bien ;
• le montant des frais de notaire ;
• le montant de l’indemnité d’immobilisation ;
• les éventuelles clauses suspensives à la réalisation de la vente ;
• la date limite avant signature de l’acte de vente définitif.

Dans les deux cas, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation légal de 10 jours à compter du lendemain de la notification du contrat. Cependant, la promesse de vente est une formule légèrement plus souple pour l’acquéreur. Ce qui explique que de nombreux vendeurs privilégient un compromis. 

Toutefois, en pratique, les différences sont minimes et sont seulement discernables en cas de litige entre les deux parties.

Ainsi, les trois points clés à retenir sont :

• La promesse de vente engage le vendeur à céder son bien, mais laisse à l’acquéreur l’option de finaliser la transaction ou non ;
• Le compromis, à l’inverse, engage les deux parties et peut s’apparenter à une promesse synallagmatique de vente (et non unilatérale) ;
• Les conditions de rétractation, clauses suspensives et indemnités sont similaires.

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